Wohnungsübergabe: Protokoll beim Ein- und Auszug richtig machen

Warum das Protokoll beim Einzug am wichtigsten ist

Nach § 1109 ABGB musst du die Wohnung am Ende so zurückgeben, wie sie im Inventar beschrieben ist oder wie du sie übernommen hast. Ohne Protokoll vom Einzug ist später oft unklar, welcher Kratzer schon da war. Die Arbeiterkammer Wien und die Mietervereinigung empfehlen deshalb ein Protokoll beim Ein- und beim Auszug, dazu Fotos und Zeugen.

Eine gesetzliche Pflicht zum Protokoll gibt es nicht. Wenn der Vermieter keines vorbereitet, schreib selbst eines und lass es unterschreiben. Weigert er sich, schick ihm das Protokoll mit Fotos zeitnah per E-Mail oder eingeschrieben, damit du belegen kannst, was du wann festgehalten hast.

So läuft eine Übergabe ab

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   Termin bei Tageslicht vereinbaren

   Bei Kunstlicht übersieht man Flecken und Kratzer. Plane eine Stunde ein und nimm, wenn möglich, eine Begleitperson als Zeugin mit.

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   Raum für Raum durchgehen

   Wände, Decken, Böden, Fenster und Dichtungen, Türen, Steckdosen, Armaturen, Fliesen und Fugen. Teste Wasserhähne, Abflüsse, Herd und Therme kurz.

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   Mängel konkret beschreiben

   Nicht "Boden abgenutzt", sondern "Parkett Wohnzimmer: drei Kratzer ca. 10 cm vor der Balkontür". Je genauer, desto weniger Spielraum für Streit.

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   Zählerstände ablesen

   Strom, Gas, Wasser und Heizkostenverteiler mit Zählernummer notieren und fotografieren. Die Stände brauchst du für die Ab- und Anmeldung beim Energieversorger und für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung.

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   Schlüssel zählen

   Notiere Anzahl und Art der Schlüssel. Beim Auszug lässt du dir die Rückgabe aller Schlüssel schriftlich bestätigen, denn das Datum der Rückgabe ist meist auch das Datum der Rückstellung der Wohnung.

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   Unterschreiben und Kopie mitnehmen

   Beide Seiten unterschreiben, jede Seite bekommt ein Exemplar. Lies vorher genau durch, was du unterschreibst.

Gewöhnliche Abnützung oder Schaden?

Gewöhnliche Abnützung ist laut AK Wien mit der Miete abgegolten und darf nicht von der Kaution abgezogen werden. Dazu zählen laut Mietervereinigung etwa Schatten von Bildern und Möbeln oder Dübellöcher für Regale und Bilder in normalem Ausmaß. Hast du die Wände übermäßig angebohrt, musst du die Löcher laut Mietervereinigung verschließen.

Ersatz schuldest du nach § 1111 ABGB für Schäden durch Gebrauch, der über das Übliche hinausgeht. Auch dann darf der Vermieter laut AK und Mietervereinigung nur den Zeitwert verlangen, nicht den Neupreis. Seinen Ersatzanspruch muss er laut § 1111 ABGB spätestens ein Jahr nach der Rückstellung gerichtlich geltend machen.

• Meist gewöhnliche Abnützung: leichte Gebrauchsspuren am Boden, Schatten an Wänden, übliche Dübellöcher.
• Meist ersatzpflichtig: Brandflecken, gesprungene Fliesen oder Waschbecken, beschädigte Türen, Wasserschäden durch eigenes Verschulden.
• Laut Mietervereinigung: Was beim Einzug nicht da war, musst du entfernen, sonst kann der Vermieter die Kosten abziehen.

Ausmalen beim Auszug: was der OGH dazu sagt

Nach der Rechtsprechung des OGH muss ein Mieter die Wohnung grundsätzlich nicht frisch ausgemalt zurückgeben. In Verbandsverfahren gegen Vertragsformulare (etwa 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g) hat der OGH Klauseln abgelehnt, die Verbraucher pauschal zum Ausmalen beim Auszug verpflichten. Laut AK Wien ist eine solche vorformulierte Klausel in der Regel unzulässig.

Anders kann es bei einer echten Einzelvereinbarung sein: In einem Fall zwischen zwei Unternehmen (10 Ob 79/07a) hielt der OGH eine ausgehandelte Ausmalpflicht für wirksam, weil der Mieter die Räume frisch ausgemalt übernommen hatte. Und hast du in ungewöhnlichen Farben gestrichen, musst du laut AK Wien in der Regel wieder ausmalen.

Reinigung und leere Wohnung

Laut Mietervereinigung muss die Wohnung bei der Rückgabe leer und besenrein sein. Wurde sie beim Einzug gereinigt übergeben, ist laut Mietervereinigung eine Grundreinigung bei der Rückgabe angebracht, auch für mitvermietete Geräte wie Herd und Kühlschrank.

Wenn du keine Zeit hast: Endreinigung, Ausmalen oder Kleinreparaturen kannst du vergeben. Beschreib den Auftrag einmal und vergleiche mehrere Angebote, statt kurz vor dem Termin den Erstbesten zu nehmen.

Häufige Fragen