Mietvertrag kündigen als Mieter: Fristen, Form und Termine

Form: schriftlich, unterschrieben, nachweisbar

Laut § 33 Abs. 1 MRG kann der Mieter gerichtlich oder schriftlich kündigen, der Vermieter dagegen nur gerichtlich. Für dich reicht also in der Regel ein Brief. Die Arbeiterkammern empfehlen, die Kündigung eigenhändig zu unterschreiben und eingeschrieben zu schicken. Seid ihr mehrere Mieter, sollten alle unterschreiben.

Entscheidend ist laut AK Wien der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum des Poststempels. Kommt die Kündigung zu spät an, wirkt sie laut § 33 MRG zum nächsten Kündigungstermin, für den die Frist noch eingehalten ist.

Unbefristeter Vertrag: Frist laut Vertrag

Bei unbefristeten Verträgen gilt zuerst, was im Vertrag steht. Fehlt eine Regelung, kannst du laut AK Wien in der Regel mit einer Frist von einem Monat zum Monatsletzten kündigen. Das gilt laut AK auch bei Vollausnahmen wie Ein- und Zweifamilienhäusern.

Ein Beispiel: Willst du zum 31. Mai ausziehen, muss die Kündigung bei einem Monat Frist spätestens am 30. April beim Vermieter sein.

Steht im Vertrag ein Kündigungsverzicht, kann er laut AK für eine gewisse Zeit wirksam sein. Ein dreijähriger Verzicht war laut AK nach einer OGH-Entscheidung von 2021 im Regelfall zu lang, wenn der Vermieter Unternehmer und der Mieter Konsument ist. Lass so eine Klausel im Zweifel prüfen.

Befristeter Vertrag: Ausstieg nach einem Jahr

Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der Zeit, ohne dass du kündigen musst. Willst du früher raus, gibt dir § 29 Abs. 2 MRG im Voll- und Teilanwendungsbereich ein unverzichtbares Kündigungsrecht: nach Ablauf eines Jahres der Vertragsdauer, mit drei Monaten Frist, jeweils zum Monatsletzten. Der Vertrag darf dieses Recht nicht zu deinem Nachteil einschränken, eine kürzere Frist zu deinen Gunsten ist laut AK aber möglich.

Kündigst du schon im ersten Jahr, beginnt die Frist laut AK Wien erst nach Ablauf des ersten Jahres zu laufen. Beispiel: Vertragsbeginn 1. März 2026, Kündigung geht am 10. Februar 2027 zu. Das erste Jahr endet am 28. Februar 2027, die drei Monate laufen danach, der Vertrag endet dann in der Regel am 31. Mai 2027.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es dieses gesetzliche Recht laut AK nicht. Ohne Klausel im Vertrag läuft ein befristeter Vertrag dort bis zum Ende.

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   Vertragsbeginn und Art prüfen

   Steht ein Enddatum drin? Ist es eine Wohnung im Mehrparteienhaus oder ein Ein-/Zweifamilienhaus?

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   Frühesten Termin ausrechnen

   Erstes Vertragsjahr abwarten, dann drei volle Monate bis zum Monatsletzten. Zugang beim Vermieter zählt.

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   Kündigung schicken

   Schriftlich, eigenhändig unterschrieben, eingeschrieben. Nenn den gewünschten Endtermin und bitte um Bestätigung.

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   Übergabe vereinbaren

   Gleich einen Termin für die Wohnungsübergabe und das Protokoll vorschlagen.

Einvernehmliche Auflösung und sofortige Auflösung

Jeder Mietvertrag kann laut AK Wien einvernehmlich aufgelöst werden, auch vor Ablauf der Frist. Das ist sinnvoll, wenn du schon eine neue Wohnung hast. Biete an, bei der Suche nach einem Nachmieter zu helfen, das erhöht die Chance. Halte die Vereinbarung schriftlich mit Enddatum fest.

Eine sofortige Auflösung nach § 1117 ABGB ist laut AK Wien nur möglich, wenn die Wohnung ohne dein Verschulden nicht mehr brauchbar ist, etwa bei Gesundheitsgefahr. Unbedeutende Mängel reichen nicht, bei leicht behebbaren musst du zuerst eine Frist zur Behebung setzen. Lass dich in so einem Fall unbedingt vorher beraten.

Nach der Kündigung

Bis zum Vertragsende zahlst du die Miete weiter. Behalte die letzten Mieten nicht ein, um sie mit der Kaution zu verrechnen, davor warnt die Mietervereinigung. Plane die Übergabe mit Protokoll, Fotos und Zählerständen und fordere danach die Kaution schriftlich zurück.

Häufige Fragen