Kaution zurückbekommen: Was in Österreich in der Regel gilt

Wie hoch eine Kaution sein darf

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, die Höhe wird vereinbart. Üblich sind laut Arbeiterkammer Wien drei Monatsmieten. Der OGH hat laut AK sechs Bruttomonatsmieten als allgemeine Orientierung für die Obergrenze genannt, mehr kann nur im Einzelfall zulässig sein, wenn der Vermieter ein besonderes Sicherungsinteresse hat.

Die Mietervereinigung weist darauf hin, dass eine deutlich überhöhte Kaution im Altbau oder im geförderten Neubau als verbotene Ablöse gelten kann. Verbotene Ablösen kann man laut § 27 Abs. 3 MRG innerhalb von zehn Jahren zurückfordern. Ob das in deinem Fall zutrifft, klärst du am besten bei AK oder Mieterorganisation.

Veranlagung und Zinsen

Zahlst du die Kaution bar oder per Überweisung, muss der Vermieter sie laut § 16b MRG fruchtbringend veranlagen, typischerweise auf einem Sparbuch. Andere Formen sind erlaubt, wenn sie gleich gut verzinst und gleich sicher sind und das Geld klar vom Vermögen des Vermieters getrennt bleibt. Auf Verlangen muss er dir schriftlich mitteilen, wie veranlagt wurde.

Bei der Rückzahlung bekommst du die Kaution samt den erzielten Zinsen zurück. Geht der Vermieter in Insolvenz, darf die Kaution grundsätzlich nicht für fremde Forderungen verwendet werden.

Diese Regeln stehen im MRG und gelten für Wohnungen im Voll- und im Teilanwendungsbereich (§ 1 Abs. 4 MRG nennt § 16b ausdrücklich). Bei einer Vollausnahme, etwa einem Einfamilienhaus, gilt das MRG nicht. Dann zählt vor allem, was im Vertrag steht.

Was der Vermieter abziehen darf und was nicht

Abziehen darf der Vermieter laut § 16b MRG nur berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind etwa offene Mieten oder Schäden, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Gewöhnliche Abnützung ist laut AK Wien mit der Miete abgegolten, eine lange Mietdauer allein rechtfertigt keinen Abzug.

Für einen Schaden darf er laut AK und Mietervereinigung nur den Zeitwert verlangen, nicht den Neupreis. Die Mietervereinigung nennt als Beispiel eine angenommene Nutzungsdauer von zehn Jahren für Teppichböden und 30 Jahren für Innentüren. Eine 25 Jahre alte Tür mit einem Kratzer ist also nicht mehr viel wert.

• In der Regel kein Abzug: Schatten von Bildern und Möbeln, normale Gebrauchsspuren am Boden, Dübellöcher in üblichem Ausmaß.
• Möglicher Abzug: offene Miete, Brandflecken, gebrochene Fliesen, ungewöhnliche Wandfarben, die du nicht rückgängig gemacht hast.
• Strittig und einzeln zu prüfen: Ausmalen. Eine Ausmalklausel in einem vorformulierten Vertrag ist laut AK Wien in vielen Fällen unzulässig.

Wann die Kaution fällig ist

Laut § 16b MRG ist die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses "unverzüglich" zurückzuzahlen. Eine fixe Anzahl von Tagen steht nicht im Gesetz. Die Mietervereinigung beschreibt, dass der Vermieter eine angemessene Zeit zum Besichtigen und zum Einholen von Kostenvoranschlägen hat.

Ein offener Punkt kann die Betriebskostenabrechnung des letzten Jahres sein. Ob der Vermieter dafür einen Teil einbehalten darf, hängt vom Einzelfall ab. Frag bei der AK oder einer Mieterorganisation nach, bevor du auf die volle Summe pochst oder nachgibst.

Für die Verjährung gilt: Deinen Rückzahlungsanspruch kannst du laut Stadt Wien bei der Schlichtungsstelle innerhalb der langen Frist von 30 Jahren geltend machen. Der Vermieter muss Schadenersatz wegen Schäden an der Wohnung dagegen laut § 1111 ABGB spätestens ein Jahr nach der Rückstellung gerichtlich fordern.

So forderst du die Kaution zurück

Die AK Wien empfiehlt, die Kaution schriftlich und gleich nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzufordern. Auf den AK-Seiten gibt es dafür Musterbriefe.

1. 1

   Schriftlich fordern

   Schreib dem Vermieter kurz nach der Rückgabe: Mietende, Datum der Schlüsselrückgabe, Höhe der Kaution, deine Kontonummer. Bitte um Rückzahlung samt Zinsen und um eine Abrechnung, falls er etwas einbehält.

2. 2

   Nachfrist setzen

   Kommt nichts, schreib noch einmal und nenn ein konkretes Datum, bis wann du das Geld erwartest. Schick dieses Schreiben eingeschrieben, damit du den Zugang belegen kannst.

3. 3

   Abzüge prüfen lassen

   Behält der Vermieter etwas ein, lass dir die Forderung genau begründen. Vergleiche sie mit Übergabeprotokoll und Fotos. Bei Unklarheiten helfen AK, Mietervereinigung oder Mieterschutzverband.

4. 4

   Antrag bei Schlichtungsstelle oder Gericht

   Im Anwendungsbereich des MRG kannst du die Höhe der rückforderbaren Kaution feststellen lassen. In Wien ist das die Schlichtungsstelle (MA 50), laut Stadt Wien ist das Verfahren dort kostenlos. Wo es keine Schlichtungsstelle gibt, ist das Bezirksgericht zuständig. Alternativ kannst du die Kaution einklagen.

Häufige Fragen