Mietvertrag prüfen: Checkliste vor der Unterschrift

Zuerst klären: Welches Recht gilt für die Wohnung?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nicht für jede Wohnung gleich. Man unterscheidet drei Bereiche, und davon hängt fast jeder weitere Punkt ab.

• Vollanwendung: typischerweise Altbauwohnungen (laut AK Niederösterreich in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden) und Gemeindewohnungen. Hier gelten Mietzinsgrenzen (Richtwert oder Kategorie) und die Betriebskostenliste des § 21 MRG.
• Teilanwendung: laut § 1 Abs. 4 MRG zum Beispiel nicht geförderte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, nach 1945 errichtete Eigentumswohnungen und neue Dachgeschoßausbauten. Hier gelten vor allem Kündigungsschutz, Befristungsregeln und die Kautionsregel, aber keine gesetzliche Mietzinsgrenze.
• Vollausnahme: laut § 1 Abs. 2 MRG zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen oder Ferienwohnungen. Hier gilt im Wesentlichen das ABGB und der Vertrag.

Befristung: Mindestdauer seit 2026

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ist eine Befristung nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart ist. Laut § 29 Abs. 1 Z 3 MRG in der Fassung ab 1. Jänner 2026 muss sie bei Wohnungen mindestens fünf Jahre dauern. Ist der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, also etwa eine Privatperson mit einer einzelnen Wohnung, reichen weiterhin drei Jahre.

Ist die Befristung kürzer oder nicht schriftlich, gilt der Vertrag laut § 29 Abs. 3 MRG in der Regel als unbefristet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es laut AK keine Mindestbefristung und ohne vertragliche Klausel auch kein vorzeitiges Kündigungsrecht.

Mietzins: Richtwert, Kategorie oder frei

Im Vollanwendungsbereich ist der Hauptmietzins in der Regel gesetzlich begrenzt, Ausnahmen zählt § 16 Abs. 1 MRG auf (etwa sehr große Wohnungen der Kategorie A oder B). Für Wohnungen der Kategorien A, B und C gilt der Richtwert des Bundeslands mit Zu- und Abschlägen (§ 16 Abs. 2 MRG). Laut AK Niederösterreich liegt er seit 1. April 2026 zum Beispiel in Wien bei 6,74 €, in der Steiermark bei 9,30 € pro m² und Monat. Bei befristeten Verträgen ist der zulässige Höchstbetrag laut § 16 Abs. 7 MRG um 25 % niedriger.

Außerhalb der Vollanwendung, etwa im Neubau, gibt es keine Richtwertgrenze. Dann kann der Mietzins grundsätzlich frei vereinbart werden.

Glaubst du, der Mietzins ist zu hoch, kannst du ihn im Vollanwendungsbereich überprüfen lassen. Laut § 16 Abs. 8 MRG gilt dafür in der Regel eine Frist von drei Jahren, bei befristeten Verträgen endet sie frühestens sechs Monate nach Vertragsende oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag.

Wertsicherung: was seit 2026 neu ist

Eine Mieterhöhung wegen Inflation setzt in der Regel eine wirksame Wertsicherungsklausel im Vertrag voraus. Seit 1. Jänner 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) solche Klauseln bei Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG: Erhöhungen sind nur einmal im Jahr zum 1. April möglich, und Inflation über 3 % zählt nur zur Hälfte.

Für preisgeschützte Wohnungen (Richtwert, Kategorie) gelten laut § 1 Abs. 3 MieWeG zusätzlich niedrigere Deckel: höchstens 1 % zum 1. April 2026 und höchstens 2 % zum 1. April 2027. Bei Genossenschaftswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern gilt das MieWeG laut AK Niederösterreich nicht.

Betriebskosten und Erhaltung

Im Vollanwendungsbereich dürfen nur die in § 21 MRG genannten Betriebskosten verrechnet werden, etwa Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Allgemeinstrom, bestimmte Versicherungen, Verwaltung und Hausbetreuung. Außerhalb davon entscheidet laut AK Wien der Vertrag. Reparaturen, Erhaltungsarbeiten und Reparaturrücklagen sind laut AK aber in keinem Fall Betriebskosten.

Bei der Erhaltung regelt das MRG im Vollanwendungsbereich: Der Vermieter muss laut § 3 MRG unter anderem die allgemeinen Teile des Hauses, ernste Schäden des Hauses und erhebliche Gesundheitsgefährdungen beheben. Seit 2015 muss er laut § 3 Abs. 2 Z 2a MRG auch mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und ähnliche Geräte erhalten. Der Mieter muss laut § 8 MRG die Wohnung und ihre Leitungen und Anlagen so warten, dass dem Vermieter und den Nachbarn kein Nachteil entsteht.

Kündigungsverzicht, Gebühr und Makler

Ein Kündigungsverzicht des Mieters bei unbefristeten Verträgen kann laut AK für eine gewisse Zeit wirksam sein. Ein dreijähriger Verzicht war laut AK Wien nach einer OGH-Entscheidung von 2021 im Regelfall zu lang, wenn der Vermieter Unternehmer und der Mieter Konsument ist. Die AK rät, solche Klauseln zu vermeiden. Umgekehrt ist ein Kündigungsverzicht des Vermieters für dich wertvoll.

Die Mietvertragsgebühr für Wohnraum ist laut AK Wien für Verträge ab dem 11. November 2017 abgeschafft. Im Vollanwendungsbereich dürfen dir laut AK außerdem keine Vertragserrichtungskosten verrechnet werden.

Seit 1. Juli 2023 gilt laut oesterreich.gv.at das Bestellerprinzip: Maklerprovision zahlst du nur, wenn du den Makler selbst beauftragt hast. Dann gelten Höchstgrenzen, etwa zwei Bruttomonatsmieten bei unbefristeten Verträgen oder Befristungen über drei Jahre, plus 20 % Umsatzsteuer.

Häufige Fragen