Mieterhöhung 2026: Was in Österreich gilt und wie du sie prüfst

Zuerst klären: Welcher Bereich gilt für deine Wohnung?

Das MieWeG gilt laut § 1 für Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG, also bei Voll- und Teilanwendung. Genossenschaftswohnungen nach dem WGG sind laut § 1 Abs. 6 MieWeG grundsätzlich ausgenommen. Laut AK Niederösterreich sind auch Ein- und Zweifamilienhäuser nicht betroffen, sie sind Vollausnahmen vom MRG und werden nach dem ABGB vermietet. Dort zählt vor allem, was im Vertrag steht.

Vollanwendung bedeutet typischerweise Altbau und Gemeindewohnungen mit Richtwert- oder Kategoriemiete. Teilanwendung betrifft laut § 1 Abs. 4 MRG zum Beispiel nicht geförderte Neubauten nach 1953 und nach 1945 errichtete Eigentumswohnungen, dort gibt es keine gesetzliche Mietzinsgrenze.

Die Regeln für Wertsicherungsklauseln seit 2026

Eine Erhöhung wegen Inflation braucht in der Regel eine wirksame Wertsicherungsklausel im Vertrag. Das MieWeG schafft keine Wertsicherung von sich aus, es begrenzt vereinbarte Klauseln. Laut § 1 MieWeG gilt:

• Stichtag: Erhöhung oder Senkung wirkt am 1. April, auch wenn dein Vertrag einen anderen Termin nennt. AK Wien: Vor April 2026 war keine Erhöhung zulässig.
• Höhe: durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 im Vorjahr. Der Teil über 3 % zählt nur zur Hälfte.
• Neue Verträge: Die erste Anpassung kommt im ersten vollen Kalenderjahr nach Abschluss, der Wert wird nach vollen Monaten seit Vertragsabschluss anteilig berechnet.
• Umgehung: Fixbetrags- oder Prozentstaffeln dürfen laut § 1 Abs. 4 MieWeG nicht früher oder stärker erhöhen, als die Formel erlaubt.

Zusätzlicher Deckel bei Richtwert- und Kategoriemieten

Bei Wohnungen, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen, begrenzt § 1 Abs. 3 MieWeG die berücksichtigte Inflation: höchstens 1 % für die Anpassung zum 1. April 2026 und höchstens 2 % für die Anpassung zum 1. April 2027. Ab 2028 gilt laut AK Niederösterreich wieder die Formel mit Halbierung über 3 %.

Beispiel nach AK Niederösterreich: Bei 800 € Mietzins ergibt der 1-%-Deckel höchstens 8 €, also 808 €.

Die Richtwerte selbst wurden laut AK Niederösterreich zum 1. April 2026 angepasst, zum Beispiel in Wien von 6,67 auf 6,74 € pro m² und in der Steiermark von 9,21 auf 9,30 €. Neue Richtwerte betreffen laut AK vor allem Verträge mit Richtwert-Wertsicherung. Den neuen Mietzins darf der Vermieter nur schriftlich und nicht rückwirkend verlangen.

So prüfst du eine Erhöhung

1. 1

   Bereich und Klausel klären

   Gilt das MRG bei dir? Gibt es im Vertrag eine Wertsicherungsklausel? Ohne wirksame Klausel darf der Mietzins laut AK Wien in der Regel nicht wegen Inflation erhöht werden.

2. 2

   Termin prüfen

   Wirkt die Erhöhung vor dem 1. April eines Jahres? Dann widerspricht sie laut AK Wien den neuen Regeln. Bei Altverträgen mit Zwei-Jahres-Rhythmus gilt laut AK der vereinbarte Zeitpunkt, aber nicht vor dem folgenden April.

3. 3

   Schreiben und Frist ansehen

   Laut § 16 Abs. 9 MRG muss der Vermieter die Erhöhung nach der Indexänderung schriftlich verlangen, spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin. Eine Erhöhung ohne Schreiben oder rückwirkend ist verdächtig.

4. 4

   Höhe nachrechnen

   Stimmt der Prozentsatz mit der Formel und, bei Richtwert/Kategorie, mit dem Deckel überein? Nimm Vorschreibung vor und nach der Erhöhung und rechne nur den Hauptmietzins, ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer.

5. 5

   Schriftlich einwenden

   Wenn etwas nicht passt, schreib dem Vermieter, nenn die Regeln und bitte um Berichtigung. Die AK stellt dafür einen Musterbrief zur Mietpreisbremse bei vorzeitiger Wertsicherung bereit.

Zu viel bezahlt: Fristen und Rückforderung

Wertsicherungsüberschüsse sind laut § 16 Abs. 9 MRG im Vollanwendungsbereich unwirksam. Für die Anfechtung gelten laut § 16 Abs. 8 MRG in der Regel drei Jahre, gerechnet ab dem Erhöhungsbegehren.

Für unwirksame Wertsicherungsklauseln in Wohnungsverträgen vor 2026 sieht § 4 Abs. 3 MieWeG laut RIS vor, dass nur Zahlungen der letzten fünf Jahre rückforderbar sind, und dass der Anspruch drei Jahre nach Kenntnis, spätestens nach 30 Jahren, verjährt. Es gibt Ausnahmen, etwa bei missbräuchlichen Klauseln. Die Details sind rechtlich komplex, lass sie bei Beratungsstellen klären.

Betriebskosten sind von all dem nicht betroffen. Sie können laut AK Wien unabhängig vom 1. April steigen.

Wo du dich beschweren und beraten lassen kannst

Erste Anlaufstellen sind die Wohnrechtsberatung der Arbeiterkammer (Wien: Wohnrechtshotline +43 1 50165 1345, Mo bis Fr 8 bis 12 Uhr, dienstags zusätzlich 15 bis 18 Uhr; Niederösterreich: +43 5 7171 23333, Mo bis Fr 8 bis 13 Uhr), die Mietervereinigung und der Mieterschutzverband. Für die Überprüfung des Mietzinses im MRG-Bereich sind die Schlichtungsstellen der Gemeinden zuständig, in Wien die MA 50, sonst das Bezirksgericht.

Häufige Fragen