Betriebskostenabrechnung prüfen: So gehst du vor

Welche Regeln für deine Wohnung gelten

Die gesetzliche Liste der Betriebskosten in § 21 MRG gilt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, typischerweise in Altbau- und Gemeindewohnungen. Laut AK Wien gelten für Genossenschaftswohnungen nach dem WGG vergleichbare Regeln.

Im Teilanwendungsbereich (etwa nicht geförderter Neubau, nach 1945 errichtete Eigentumswohnungen) und bei Vollausnahmen gilt § 21 MRG nicht. Dann entscheidet laut AK Wien der Mietvertrag, was du zahlst. Ohne Vereinbarung trägt nach dem ABGB grundsätzlich der Vermieter die Kosten. Reparaturen, Erhaltungsarbeiten und Reparaturrücklagen dürfen laut AK aber in keinem Bereich als Betriebskosten verrechnet werden.

Was als Betriebskosten verrechnet werden darf

§ 21 Abs. 1 MRG zählt die zulässigen Posten abschließend auf. Dazu kommen laut Abs. 2 die laufenden öffentlichen Abgaben der Liegenschaft, soweit sie nach Landesrecht überwälzt werden dürfen. Laut AK Wien zählt dazu zum Beispiel die Grundsteuer.

• Wasserversorgung inklusive vorgeschriebener Überprüfungen der Leitungen
• Eichung, Wartung und Ablesung von Verbrauchszählern
• Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile (Strom, Leuchtmittel, keine Reparatur von Leitungen)
• Angemessene Feuerversicherung, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung
• Sonstige Versicherungen wie Glasbruch oder Sturm nur, wenn die Mehrheit der Hauptmieter zugestimmt hat
• Verwaltungshonorar nach § 22 MRG mit einer Obergrenze pro m² Nutzfläche und Jahr (laut AK Wien 4,47 €, Wert ab 1. April 2025; der Betrag wird regelmäßig angepasst)
• Hausbetreuung nach § 23 MRG

Fristen: Abrechnung bis 30. Juni

Meist zahlst du monatlich eine Pauschale. Sie darf laut § 21 Abs. 3 MRG auf den Kosten des Vorjahres beruhen und bei zwischenzeitlichen Erhöhungen höchstens 10 % darüber liegen. Die Jahresabrechnung muss der Vermieter spätestens zum 30. Juni des Folgejahres legen und im Haus zur Einsicht auflegen.

Ergibt sich ein Guthaben, ist es laut § 21 Abs. 3 MRG zum übernächsten Zinstermin zurückzuzahlen. Eine Nachzahlung wird ebenfalls zum übernächsten Zinstermin fällig.

Legt der Vermieter keine Abrechnung oder verweigert er die Belegeinsicht, kannst du laut AK Wien bei der Schlichtungsstelle beantragen, dass er dazu verpflichtet wird.

So prüfst du die Abrechnung Schritt für Schritt

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   Verteilungsschlüssel kontrollieren

   Im Vollanwendungsbereich wird laut AK Wien in der Regel nach Nutzfläche verteilt. Prüf, ob deine Fläche stimmt und ob die Gesamtfläche des Hauses plausibel ist. Balkone, Terrassen und Kellerabteile zählen laut AK nicht zur Nutzfläche, Loggien schon.

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   Posten mit der Liste abgleichen

   Geh jede Zeile durch: Steht der Posten in § 21 MRG? Ist es laufender Betrieb oder eigentlich eine Reparatur? Doppelte Verrechnungen und auffällig hohe Preise sind laut AK typische Fehler.

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   Belege einsehen

   Laut § 21 Abs. 3 MRG haben Hauptmieter das Recht, in die Belege zu schauen. Die Belege können laut AK auch bei der Hausverwaltung liegen, Ort und Zeit müssen angegeben sein. Kopien kannst du gegen Kostenersatz verlangen.

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   Schriftlich nachfragen

   Schick der Hausverwaltung eine Liste der unklaren Posten und bitte um Erklärung. Oft klärt sich ein Teil schon so.

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   Überprüfen lassen

   Bleiben Zweifel, kannst du die Abrechnung laut AK Steiermark innerhalb von drei Jahren bei einer Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht überprüfen lassen. Lass dich vorher bei AK, Mietervereinigung oder Mieterschutzverband beraten.

Schlichtungsstelle und Nachbarn einbinden

Schlichtungsstellen gibt es nur in einigen Gemeinden, in Wien ist es die MA 50, in der Steiermark laut AK zum Beispiel in Graz, Leoben und Mürzzuschlag. Wo es keine gibt, ist das Bezirksgericht zuständig. Die Schlichtungsstelle ist eine Behörde und keine Interessenvertretung. Frag vor dem Antrag bei einer Beratungsstelle, welche Kosten und Risiken in deinem Fall entstehen können, vor allem wenn es zu Gericht geht.

Wichtig für Hausgemeinschaften: Eine Entscheidung gilt zwar für alle Mieter des Hauses, Rückzahlungen bekommen laut AK Wien aber in der Regel nur jene, die am Verfahren teilgenommen haben. Es lohnt sich also, die Nachbarn zu fragen, ob sie mitmachen.

Zu viel gezahlte Betriebskosten kannst du laut § 27 Abs. 3 MRG samt gesetzlichen Zinsen zurückfordern. Der Anspruch verjährt dort in drei Jahren.

Häufige Fragen