Befristeter Mietvertrag 2026: Mindestdauer, Ausnahmen und Abschlag

Zuerst klären: Gilt das MRG für deine Wohnung?

Die Regeln zur Befristung hängen davon ab, ob und wie weit das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt. Die Arbeiterkammer unterscheidet drei Typen:

• Typ I, MRG gilt nicht: zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser, die nach dem 31. Dezember 2001 gemietet wurden, Dienst- und Ferienwohnungen. Hier gilt das ABGB.
• Typ II, MRG gilt teilweise: zum Beispiel freifinanzierte Neubauten mit Baujahr nach dem 30. Juni 1953 oder vermietete Eigentumswohnungen in Häusern, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurden.
• Typ III, MRG gilt voll: zum Beispiel Altbauwohnungen in Häusern, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden, und geförderte Neubauten.

Mindestdauer seit 2026: 5 oder 3 Jahre

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (BGBl. I Nr. 114/2025) wurde § 29 MRG geändert. Laut RIS endet ein Wohnungsmietvertrag durch Zeitablauf nur, wenn die Befristung schriftlich vereinbart wurde und mindestens fünf Jahre beträgt. War der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, genügen drei Jahre. Eine Obergrenze gibt es laut AK nicht, auch 6 oder 10 Jahre sind möglich.

Unternehmer sind zum Beispiel Immobilienfirmen und andere gewerbliche Vermieter. Bei Privatpersonen hängt es vom Einzelfall ab: Eine private Einzelvermietung ohne unternehmerischen Vermietungsbetrieb wird in der Fachliteratur als Beispiel für den Drei-Jahres-Fall genannt. Wo genau die Grenze liegt, ist nicht in jedem Fall geklärt. Bist du unsicher, lass das bei AK oder Mietervereinigung prüfen.

Für welche Verträge gilt die neue Regel?

Laut Übergangsbestimmung § 49k Abs. 4 MRG gilt die neue Fassung für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden. Für Befristungen, die vor dem 1. Jänner 2026 vereinbart wurden, bleibt die bisherige Rechtslage anwendbar.

Praktisch heißt das laut AK: Hast du vor 2026 einen Dreijahresvertrag unterschrieben, oder hat er sich vorher stillschweigend verlängert, bleibt er gültig. Jede neue Befristung danach muss mindestens fünf Jahre dauern, sofern der Vermieter Unternehmer ist.

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   Vertrag unterschrieben vor 1.1.2026

   Die vereinbarte Befristung (mindestens drei Jahre nach alter Rechtslage) läuft weiter wie vereinbart.

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   Neuer Vertrag ab 1.1.2026

   Mindestens fünf Jahre bei Unternehmer-Vermietern, mindestens drei Jahre bei privaten Vermietern.

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   Verlängerung ab 1.1.2026

   Auch jede schriftliche Verlängerung muss laut § 29 Abs. 4 MRG wieder mindestens fünf bzw. drei Jahre dauern. Kettenverträge sind laut AK erlaubt, aber jede Kette muss die Mindestdauer einhalten.

Was passiert, wenn der Vertrag einfach weiterläuft?

Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf weder schriftlich verlängert noch aufgelöst, gilt er laut § 29 Abs. 3 lit. b MRG einmalig als auf fünf Jahre erneuert, bei privaten Vermietern auf drei Jahre. In dieser Zeit kannst du jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen.

Läuft der Vertrag auch nach dieser stillschweigenden Verlängerung weiter, ohne dass jemand reagiert, gilt er laut § 29 Abs. 3 lit. b MRG als auf unbestimmte Zeit erneuert. Dann hast du einen unbefristeten Vertrag mit vollem Kündigungsschutz.

Vorzeitig raus: Kündigung durch den Mieter

Bei Typ II und III hast du laut § 29 Abs. 2 MRG ein unverzichtbares Recht, nach Ablauf des ersten Jahres mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten zu kündigen, schriftlich oder gerichtlich. Daran hat sich 2026 nichts geändert. Wie du den Termin berechnest und die Kündigung richtig schickst, steht im Artikel zur Kündigung des Mietvertrags.

Der Vermieter kann einen befristeten Vertrag dagegen laut AK vorzeitig nur über das Gericht beenden, mit einem gesetzlichen Grund. Bei Typ I gibt es kein gesetzliches vorzeitiges Kündigungsrecht für dich, nur was im Vertrag steht.

Befristungsabschlag: 25 % weniger Miete im Altbau

Im Vollanwendungsbereich (Typ III) vermindert sich laut § 16 Abs. 7 MRG der höchstzulässige Hauptmietzins bei einem befristeten Vertrag um 25 %. Liegt der zulässige Hauptmietzins für deine Wohnung zum Beispiel bei 800 €, wären bei Befristung höchstens 600 € erlaubt. Das ist eine eigene Beispielrechnung, wie hoch die Grenze bei dir ist, hängt von Lage, Ausstattung und Zuschlägen ab.

Laut AK greift der Abschlag in der Praxis häufig nicht, viele zahlen zu viel und trauen sich wegen der Befristung nicht, sich zu wehren. Das Gesetz kommt dir hier entgegen: Laut § 16 Abs. 8 MRG endet die Frist zur Überprüfung bei befristeten Verträgen frühestens sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses oder nach der Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag, die Verjährung beträgt zehn Jahre. Du kannst also auch nach dem Auszug noch prüfen lassen.

Prüfen lässt du den Mietzins bei der Schlichtungsstelle deiner Gemeinde (in Wien die MA 50) oder sonst beim Bezirksgericht. Lass dich vorher bei der AK oder einer Mieterorganisation beraten.

Häufige Fragen