Schimmel in der Wohnung: Entfernen, Kosten und wer zahlt

Warum Schimmel entsteht

Schimmel braucht Feuchtigkeit. Laut klimaaktiv sind häufige Ursachen falsches Lüften, Wärmebrücken (zum Beispiel Fensterlaibungen, Balkonplatten, Rollladenkästen) und undichte Stellen wie Heizungsleitungen, Schläuche, Fugen im Bad oder ein defektes Dach. Auch Möbel direkt an der Außenwand und zu wenig Heizen in schlecht gedämmten Räumen begünstigen ihn.

Beim Wohnverhalten rät klimaaktiv zu drei- bis viermal täglich stoßlüften, jeweils etwa fünf bis zehn Minuten mit weit offenem Fenster, statt dauernd zu kippen. Die Energieberatung Niederösterreich empfiehlt, die relative Luftfeuchte zwischen 30 und 60 Prozent zu halten. Hilft auch richtiges Lüften nicht, spricht das laut Energieberatung NÖ für einen baulichen Mangel wie eine Wärmebrücke.

Selbst entfernen oder Profi holen?

Klimaaktiv und die Energieberatung NÖ nennen dieselbe Grenze: Ist der Befall größer als etwa 0,5 m², sollen Fachleute ran. Kleinere Stellen kannst du laut klimaaktiv mit 70 bis 80 Prozent Ethylalkohol oder einem chlorfreien Mittel behandeln, mit Handschuhen und FFP2-Maske. Essig empfiehlt klimaaktiv nicht. Wichtiger als jedes Mittel ist, die Feuchtigkeitsquelle zu beheben, sonst kommt der Schimmel wieder.

Sitzt der Schimmel unter Tapete, in Gipskarton oder hinter Möbeln in der Wand, hilft Wischen nicht. Dann muss laut klimaaktiv unter Umständen Putz bis aufs Mauerwerk abgetragen und nasser Gipskarton entsorgt werden.

Was Entfernung und Sanierung kosten

Die Spanne ist groß, weil der Aufwand von der Tiefe des Befalls abhängt. Eine oberflächliche Stelle ist mit einem Betrieb in einem Termin erledigt, bei durchfeuchteter Wand kommen Abtrag, Trocknung und Neuaufbau dazu. Die Tabelle zeigt Richtwerte von Anbietern in Österreich, die Quellen stehen darunter.

Ein Schimmelgutachter klärt die Ursache und ist vor allem im Streit mit dem Vermieter oder der Versicherung nützlich. Die Arbeiterkammer schreibt, dass sich die Frage Baumangel oder Wohnverhalten in der Regel nur durch ein technisches Sachverständigengutachten klären lässt. Wer das Gutachten bezahlt, steht auf der AK-Seite nicht.

Wer zahlt in der Mietwohnung?

Nach § 1096 ABGB muss der Vermieter das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stand erhalten. Wird es ohne Schuld des Mieters so mangelhaft, dass es nicht zum vereinbarten Gebrauch taugt, ist der Mieter für Dauer und Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Zinszahlung befreit. Im Anwendungsbereich des MRG regelt zusätzlich § 3 die Erhaltung: Der Vermieter muss ernste Schäden des Hauses beheben und erhebliche Gesundheitsgefahren beseitigen, der Mieter nach § 8 MRG seine Wohnung so warten, dass kein Nachteil für andere entsteht.

Die Arbeiterkammer fasst die Praxis so zusammen: Rein oberflächlichen Schimmel muss der Mieter selbst beseitigen, wenn kein Baumangel vorliegt und richtiges Heizen und Lüften ihn verhindert hätte. Dringt er ins Mauerwerk ein und reicht eine Oberflächenbehandlung nicht, liegt ein ernster Schaden am Haus vor und der Vermieter muss ihn beheben. Hat das Verhalten des Mieters den Schimmel verursacht, kann der Vermieter die Kosten laut AK zurückfordern.

Streitpunkt Nummer eins ist das Wohnverhalten. Der OGH hat laut Mietervereinigung 2017 (8 Ob 34/17h) festgehalten, dass Mieter darauf vertrauen dürfen, dass normales Lüften reicht. Lässt sich Schimmel dadurch nicht verhindern, wird die Ursache dem Vermieter zugerechnet. Feuchtigkeit durch Atmen, Waschen oder Kochen gilt nicht automatisch als Fehlverhalten. Im Einzelfall entscheidet am Ende meist ein Gutachten.

Mietzinsminderung und Schlichtungsstelle

Ist die Wohnung durch den Schimmel wesentlich beeinträchtigt und du hast ihn nicht verschuldet, kannst du laut AK die Miete entsprechend mindern. Das Gesetz nennt keine festen Prozentsätze, die Minderung bezieht sich laut AK auf den gesamten Bruttomietzins. Sie gilt ab Beginn des Mangels bis zur Behebung.

Unterlässt der Vermieter nötige Erhaltungsarbeiten, kann nach § 6 MRG bei Gericht oder bei der Gemeinde (§ 39 MRG) beantragt werden, ihm die Arbeiten aufzutragen. Bei Gesundheitsgefährdung gilt laut § 6 Abs. 1a, dass der Auftrag nur ergeht, wenn sich die Gefahr nicht durch andere, den Bewohnern zumutbare Maßnahmen abwenden lässt. Hol dir vorher Rat bei AK oder Mietervereinigung.

Schritt für Schritt gegenüber dem Vermieter

Die Reihenfolge, die die AK empfiehlt, plus ein paar Praxispunkte.

1. 1

   Dokumentieren

   Fotos mit Datum, Raum, Größe der Fläche, dazu Temperatur und Luftfeuchte.

2. 2

   Schriftlich melden

   Laut AK sofort, per E-Mail oder eingeschrieben an Vermieter oder Hausverwaltung. Nach § 1097 ABGB musst du nötige Ausbesserungen ohne Verzug anzeigen, sonst droht Schadenersatz.

3. 3

   Vorbehalt erklären

   Schreib dazu, dass du die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zahlst. Die AK bietet dafür ein Musterschreiben.

4. 4

   Reparatur verlangen

   Verlang die Behebung in angemessener Zeit. Laut AK muss nicht zwingend eine Frist gesetzt werden, eine konkrete Frist in deinem Schreiben schadet aber nicht.

5. 5

   Beratung holen

   Bei Streit: Arbeiterkammer oder Mietervereinigung, bei Bedarf Gutachten, dann Gericht oder Gemeinde (§ 6 MRG).

Eigentum und Versicherung

In der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus gibt es keinen Vermieter, den du in die Pflicht nehmen kannst. Du trägst die Sanierung in der Regel selbst, außer eine Versicherung zahlt. In einer Wohnungseigentumsanlage frag bei Ursachen an gemeinsamen Teilen (Fassade, Dach, Steigleitungen) die Hausverwaltung.

Bei der Versicherung kommt es auf die Ursache und deine Bedingungen an. Voraussetzung der Leitungswasserdeckung ist laut Bedingungen (AWB 2002, zitiert in einer Entscheidung der WKO-Schlichtungsstelle) ein Schaden durch Leitungswasser, das aus Rohren oder Armaturen austritt. Schimmel durch Kondensation oder zu wenig Lüften fällt in der Regel nicht darunter. Nach einem Leitungswasserschaden schließen manche Bedingungen Schimmel ausdrücklich aus. Die Schlichtungskommission der WKO hat 2025 in einem Fall empfohlen, die Schimmelkosten trotzdem zu decken, weil sie einen solchen Ausschluss als gröbliche Benachteiligung sah. Das war eine nicht bindende Empfehlung zu einem Einzelfall. Prüf deine Polizze, melde einen Wasserschaden sofort und lies dazu unseren Ratgeber zum Wasserschaden.

Häufige Fragen