Bausachverständigen beim Hauskauf beauftragen: was er prüft und was er kostet

Was ein Bausachverständiger beim Hauskauf prüft

Bei einem gebrauchten Haus geht es nicht um Schönheitsfehler, sondern um die Posten, die teuer werden. Ein guter Sachverständiger geht das Haus vom Keller bis zum Dach durch und sagt dir, was in den nächsten Jahren fällig ist.

• Feuchtigkeit: Keller und Sockel, aufsteigende Feuchte, Abdichtung, Schimmel, oft mit Messgerät
• Dach: Eindeckung, Dachstuhl, Spenglerarbeiten, Dämmung der obersten Geschoßdecke
• Elektrik: Zustand des Verteilers, Fehlerstrom-Schutzschalter, Alter der Leitungen
• Heizung und Warmwasser: Art, Alter, Wartung, absehbarer Tausch
• Wasser- und Abwasserleitungen: Material, Korrosion, Kanalanschluss
• Statik und Risse: Art und Verlauf von Rissen, Setzungen, tragende Bauteile
• Fenster, Fassade, Dämmung und die Angaben im Energieausweis

Wann du ihn holst

Der richtige Zeitpunkt ist die zweite Besichtigung, nachdem dir Haus und Lage grundsätzlich gefallen und bevor du ein Kaufanbot unterschreibst. Ein unterschriebenes Kaufanbot kannst du während der Bindungsfrist laut § 862 ABGB grundsätzlich nicht widerrufen, nimmt der Verkäufer an, kommt der Kauf in der Regel zustande. Was der Sachverständige danach findet, hilft dir beim Preis meist nicht mehr.

Bei gebrauchten Häusern von privat wird die Gewährleistung im Vertrag oft ausgeschlossen. Ein Ausschluss deckt zwar laut Oberstem Gerichtshof (9 Ob 50/10h) keine arglistig verschwiegenen Mängel und keine zugesicherten Eigenschaften, aber beweisen musst du das in der Regel selbst. Leichter ist es, Mängel vorher zu kennen und in den Preis einzurechnen.

So findest du einen Sachverständigen

Der Begriff Bausachverständiger ist laut flatwise.at in Österreich nicht gesetzlich geschützt. Prüfe deshalb Ausbildung und Erfahrung: Baumeister, Ziviltechniker oder allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Hochbau.

Die Gerichtssachverständigenliste der Justiz ist öffentlich und nach Fachgebieten und Landesgerichten gegliedert. Dort findest du unter Bauwesen etwa das Fachgebiet Hochbau. Wer eingetragen ist, hat laut Europäischem Justizportal eine Prüfung abgelegt, Berufserfahrung nachgewiesen und muss die Eintragung alle fünf Jahre verlängern lassen. Der Hauptverband der Gerichtssachverständigen bietet auf gerichts-sv.at ebenfalls eine Suche an. Viele gerichtlich zertifizierte Sachverständige erstellen auch Privatgutachten, frag einfach nach.

Frag außerdem Leute aus deinem Umfeld, die vor kurzem gekauft haben. Eine Empfehlung von jemandem, der mit dem Bericht wirklich verhandelt hat, sagt mehr als eine Werbeseite.

1. 1

   Zwei bis drei anfragen

   Schick allen dieselben Infos: Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Keller ja oder nein, gewünschter Termin.

2. 2

   Leistung klären

   Frag, was genau enthalten ist: Dauer der Begehung, Messungen, schriftlicher Bericht oder nur mündlich.

3. 3

   Fixpreis vereinbaren

   Lass dir den Preis schriftlich bestätigen, inklusive Anfahrt, Bericht und USt.

4. 4

   Unabhängigkeit prüfen

   Der Sachverständige sollte nicht für Verkäufer oder Makler arbeiten und nicht an den späteren Sanierungsaufträgen verdienen.

Was im Bericht stehen sollte

Ein brauchbarer Bericht ist kein Fotoalbum, sondern eine Entscheidungshilfe. Er beschreibt jeden Bauteil, bewertet den Zustand und sagt, was zu tun ist.

• Objektdaten, Datum, Wetter, besichtigte und nicht zugängliche Bereiche
• Zustand je Bauteil mit Fotos und Messwerten
• Festgestellte Mängel mit vermuteter Ursache
• Dringlichkeit: sofort, in den nächsten Jahren, langfristig
• Grobe Kostenschätzung für die wichtigsten Sanierungen
• Hinweise auf Punkte, die ein Spezialist prüfen sollte, etwa Elektriker oder Rauchfangkehrer

Bausachverständiger oder Immobilienbewerter

Ein Bausachverständiger beurteilt den technischen Zustand. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert, also ob der Preis passt. Das sind zwei verschiedene Aufträge. Für die Kaufentscheidung bei einem gebrauchten Haus ist meist der Zustand die wichtigere Frage, den Wert kannst du zusätzlich mit Vergleichspreisen aus der Gegend und der Bewertung deiner Bank abgleichen.

Nach dem Kauf brauchst du für die Sanierung dann Handwerker. Beschreib die Arbeiten aus dem Bericht einmal und hol mehrere Angebote ein, dann siehst du schnell, ob die Schätzung realistisch war.

Häufige Fragen