Hauskauf in Österreich: Checkliste von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe

Zuerst die Finanzierung klären

Geh mit einem Kreditangebot in die Besichtigungen, nicht umgekehrt. Dann weißt du, bis zu welchem Preis du realistisch mitbieten kannst, und kannst nach einer guten Besichtigung schnell reagieren.

Die KIM-Verordnung mit ihren verbindlichen Kreditregeln ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither gibt die Finanzmarktaufsicht (FMA) Richtwerte in einem Rundschreiben vor, das sie am 26. Juni 2025 angekündigt hat. Laut FMA bleiben die bekannten Werte als Richtwert: Beleihungsquote höchstens 90 %, Kreditrate höchstens 40 % des Nettoeinkommens, Laufzeit höchstens 35 Jahre. Banken dürfen davon abweichen, wenn die Vergabe trotzdem solide ist. Was deine Bank konkret verlangt, erfährst du im Finanzierungsgespräch.

Rechne die Kaufnebenkosten extra. Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag und Makler machen zusammen meist rund 10 % des Kaufpreises aus und werden in der Regel nicht mitfinanziert.

Besichtigung: zweimal, einmal mit Fachmann

Bei der ersten Besichtigung entscheidest du, ob dir Haus und Lage gefallen. Bei der zweiten nimmst du einen Bausachverständigen oder Baumeister mit, der den Zustand beurteilt. Eine Begehung mit mündlicher Einschätzung kostet meist einige hundert Euro und kann dir teure Überraschungen ersparen.

Achte selbst auf diese Punkte und schreib mit:

• Keller: Geruch, Salzausblühungen, Feuchteflecken am Sockel, frisch gestrichene Stellen
• Dach: Alter der Eindeckung, Dachboden auf Wasserflecken und Schädlinge prüfen
• Heizung: Art, Baujahr, letzte Wartung (Servicebuch zeigen lassen)
• Elektrik: Sicherungskasten mit FI-Schutzschalter oder alte Schraubsicherungen
• Fenster: Baujahr, Kondenswasser zwischen den Scheiben, Schimmel an den Laibungen
• Wasserleitungen: Material (verzinkter Stahl, Kupfer, Kunststoff), Wasserdruck
• Risse an Fassade und Innenwänden, besonders diagonal über Fenstern und Türen

Unterlagen prüfen: Grundbuch, Widmung, Bauakt, Energieausweis

Den Grundbuchauszug bekommst du gegen Gebühr bei jedem Bezirksgericht, bei Notar oder Anwalt oder online. Im A-Blatt stehen Grundstücksnummer, Fläche und Adresse (A1) sowie Rechte und öffentlich-rechtliche Beschränkungen (A2). Das B-Blatt zeigt, wem die Liegenschaft gehört. Das C-Blatt listet die Lasten: Pfandrechte, Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Wichtig laut Arbeiterkammer: Ein eingetragenes Pfandrecht sagt nichts darüber, wie viel Schuld noch offen ist. Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte bleiben beim Verkauf bestehen, wenn sie nicht gelöscht werden. Der Kaufvertrag sollte deshalb regeln, welche Lasten vor der Übergabe gelöscht werden (Lastenfreistellung).

Flächenwidmungs- und Bebauungsplan liegen bei der Gemeinde zur Einsicht auf, in Wien bei der MA 21. Dort siehst du, ob du später zubauen darfst und was auf den Nachbargrundstücken erlaubt ist. Bei der Baubehörde der Gemeinde fragst du nach dem Bauakt: Baubewilligung, genehmigte Pläne und je nach Bundesland Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeige. Vergleiche die Pläne mit dem, was tatsächlich steht. Ein nicht bewilligter Zubau oder Wintergarten ist dein Problem, sobald du Eigentümer bist.

Laut oesterreich.gv.at muss dir der Verkäufer rechtzeitig vor deinem Kaufanbot einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis zeigen und ihn nach Vertragsabschluss binnen 14 Tagen aushändigen. Diese Pflicht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Für Altlasten gibt es auf altlasten.gv.at eine Abfrage nach Grundstücksnummer oder Adresse. Eine Verdachtsflächen-Abfrage gibt es laut Altlastenportal nach der Gesetzesänderung nicht mehr, und eine leere Karte heißt nicht, dass das Grundstück sicher sauber ist. Frag bei früherer gewerblicher Nutzung, Tankstelle oder aufgefüllter Grube nach.

Frag jemanden, der es schon gemacht hat

Kein Gutachten ersetzt das Wissen der Leute, die dort wohnen. Läute bei den Nachbarn an, am besten links, rechts und gegenüber. Die meisten reden gern, wenn du sagst, dass du überlegst, ins Haus nebenan zu ziehen.

Gute Fragen an Nachbarn: War der Keller schon einmal nass? Wie war es beim letzten Starkregen oder Hochwasser? Gibt es Streit um Grenzen, Zufahrt oder Bäume? Was ist auf dem leeren Grundstück gegenüber geplant? Wie lange stand das Haus leer und warum wird es verkauft?

Frag auch Leute aus deinem Umfeld, die in den letzten Jahren gekauft haben, besonders in derselben Gemeinde. Sie kennen Bank, Notar, Sachverständige und Handwerker aus eigener Erfahrung und wissen, welche Fehler sie beim nächsten Mal vermeiden würden. Wenn möglich, sprich auch mit dem Vorbesitzer selbst und nicht nur mit dem Makler. Lass dir Rechnungen für Dach, Heizung, Fenster und Trockenlegung zeigen.

Das Kaufanbot ist bindend

Mit dem Kaufanbot bietest du einen bestimmten Preis. Du bist für die angegebene Frist daran gebunden. Nimmt der Verkäufer rechtzeitig an, ist der Kauf in der Regel zustande gekommen, auch wenn der ausführliche Kaufvertrag erst später unterschrieben wird. Wer dann nicht mehr will, kann Schadenersatz und die Maklerprovision riskieren.

Halte die Bindungsfrist kurz, meist reichen zwei bis vier Wochen. Schreib einen konkreten Finanzierungsvorbehalt hinein: Kreditbetrag, höchster Zinssatz, Frist für die Bankentscheidung. Ein bloßes „vorbehaltlich Finanzierung“ ist zu ungenau.

Unterschreibst du als Verbraucher am selben Tag, an dem du das Haus zum ersten Mal besichtigt hast, und dient es deinem dringenden Wohnbedürfnis, kannst du laut § 30a KSchG binnen einer Woche zurücktreten. Die Frist beginnt erst, wenn du eine Kopie und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht bekommen hast. Spätestens einen Monat nach der ersten Besichtigung erlischt das Recht.

Kaufvertrag, Treuhand und Gewährleistung

Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt. Wird der Kauf mit Kredit bezahlt, läuft das Geld meist über eine Treuhand: Die Bank überweist auf ein Anderkonto, und der Verkäufer bekommt das Geld erst, wenn die Liegenschaft lastenfrei ist und du im Grundbuch stehst. Laut oesterreich.gv.at trägt ein Notar die Treuhandschaft im Treuhandregister des österreichischen Notariats ein, ein Anwalt meldet sie dem Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer. Lass dir die Registrierung bestätigen.

Für Mängel an einer Liegenschaft gilt laut § 933 ABGB grundsätzlich eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab Übergabe. Beim Kauf von privat wird die Gewährleistung bei gebrauchten Häusern aber oft im Vertrag ausgeschlossen. Das ist zwischen Privaten grundsätzlich zulässig. Verkauft ein Unternehmer an dich als Verbraucher, kann die Gewährleistung laut § 9 KSchG vor Kenntnis des Mangels grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden.

Auch ein Gewährleistungsverzicht hat Grenzen. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden (9 Ob 50/10h), dass er nicht für zugesicherte Eigenschaften und nicht für arglistig verschwiegene Mängel gilt. Deshalb lohnt es sich, wichtige Punkte ausdrücklich in den Vertrag zu schreiben: Baujahr der Heizung, Dach dicht, keine bekannten Wasserschäden.

Bis zur Schlüsselübergabe

Nach der Unterschrift berechnet der Notar oder Anwalt die Grunderwerbsteuer und stellt den Antrag ans Grundbuch. Bis du eingetragen bist und das Geld fließt, vergehen oft einige Wochen. Den Übergabetermin legt der Vertrag fest.

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   Versicherung ab Übergabe

   Schließ die Eigenheimversicherung so ab, dass sie ab dem Tag der Übergabe gilt. Ab dann trägst du das Risiko.

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   Übergabeprotokoll

   Geh das Haus mit dem Verkäufer Raum für Raum durch. Notiere Mängel, mitverkaufte Einbauten und die Zahl der Schlüssel. Beide unterschreiben.

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   Zählerstände

   Fotografiere Strom-, Gas- und Wasserzähler mit Datum und melde die Stände den Versorgern.

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   Unterlagen übernehmen

   Lass dir Pläne, Energieausweis, Servicebücher von Heizung und Kamin sowie Rechnungen und Garantien übergeben.

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   Ummelden

   Laut oesterreich.gv.at meldest du den Hauptwohnsitz binnen drei Tagen nach dem Einzug bei der Meldebehörde an, am Gemeindeamt oder Magistrat oder online mit ID Austria.

Häufige Fragen