Kaufnebenkosten in Österreich: Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar und Makler

Aktualisiert am 16. Oktober 2026 4 Min. Lesezeit

Nahaufnahme einer Person, die einen Vertrag mit dem Kugelschreiber unterschreibt — Foto: Thirdman / Pexels

Zum Kaufpreis kommen beim Haus- oder Wohnungskauf in Österreich meist rund 6 bis 8 % Nebenkosten ohne Makler und rund 10 bis 12 % mit Makler (Richtwert, je nach Kanzlei und Kredit). Die größten Posten sind laut oesterreich.gv.at die Grunderwerbsteuer (3,5 %), die Grundbucheintragung (1,1 %), die Pfandrechtseintragung für den Kredit (1,2 % vom Pfandbetrag) und die Maklerprovision (beim Käufer höchstens 3 % plus USt, also bis zu 3,6 %). Die befristete Befreiung von den Grundbuchgebühren für den Hauptwohnsitz gilt nur für Anträge, die bis 30. Juni 2026 beim Gericht eingelangt sind.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich (Käuferseite)
Leistung	Preis	Einheit
Grunderwerbsteuer	3,5 %	vom Kaufpreis (Gegenleistung)
Grundbuch: Eintragung des Eigentums	1,1 %	vom Wert des Rechts, meist Kaufpreis
Grundbuch: Eintragung des Pfandrechts	1,2 %	vom eingetragenen Pfandbetrag
Eingabengebühr Grundbuchsantrag	85 €	pauschal je Antrag
Vertragserrichtung und Grundbuchsantrag (Notar oder Anwalt)	ca. 1–3 %	vom Kaufpreis, Pauschale verhandelbar
Maklerprovision Käufer, Kaufpreis über 48.448,51 €	bis 3 % + 20 % USt (3,6 %)	vom Kaufpreis
Beglaubigung der Unterschriften	nach Tarif	abhängig vom Wert

Richtwerte, Stand Oktober 2026. Steuer- und Gebührensätze laut BMF und oesterreich.gv.at (Bundesministerium für Justiz, Stand 1.8.2026). Notar- und Anwaltskosten laut oesterreich.gv.at und infina.at, je nach Kanzlei inkl. oder zzgl. USt und Barauslagen. Maklerhöchstsätze laut oesterreich.gv.at und AK. Bankspesen wie Bearbeitungs- und Schätzgebühr kommen dazu und sind bei der Bank zu erfragen.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis

Beim Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer laut BMF 3,5 % der Gegenleistung, also des Kaufpreises samt allem, was du zusätzlich übernimmst. Mindestens ist der Grundstückswert die Basis. Meist berechnet der Notar oder Anwalt die Steuer selbst und meldet sie über FinanzOnline, das dürfen laut BMF nur diese beiden Berufsgruppen. Eingetragen wird im Grundbuch erst, wenn die Selbstberechnung gemeldet ist oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Für unentgeltliche Erwerbe wie Schenkungen und für Übertragungen in der Familie gilt laut BMF ein Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 € und 3,5 % darüber. Das betrifft also nicht den normalen Kauf.

Grundbuch: Eigentum 1,1 %, Pfandrecht 1,2 %

Für die Eintragung deines Eigentums verlangt das Gericht laut oesterreich.gv.at 1,1 % vom Wert des Rechts, beim Kauf meist der Kaufpreis. Dazu kommt die Eingabengebühr für den Grundbuchsantrag, laut oesterreich.gv.at derzeit 85 €.

Finanzierst du mit Kredit, lässt die Bank ein Pfandrecht eintragen. Die Gebühr beträgt 1,2 % vom eingetragenen Pfandbetrag. Achtung: Eingetragen wird meist nicht nur der Kreditbetrag, sondern ein Höchstbetrag mit einem Zuschlag für Zinsen und Kosten, laut capitalo.at oft 10 bis 20 % über dem Kredit. Frag die Bank, ob ein niedrigerer Betrag reicht. Die Gebühr rechnet sich von diesem höheren Betrag.

Notar oder Anwalt: Vertrag, Treuhand, Beglaubigung

Für Kaufvertrag und Grundbuchsantrag nennt oesterreich.gv.at rund 1 bis 3 % des Kaufpreises nach den Tarifen der Kammern, eine Pauschale kann vereinbart werden. Die Treuhandabwicklung, bei der das Geld über ein Anderkonto läuft, ist oft in dieser Pauschale enthalten, manchmal wird sie extra verrechnet. Dazu kommt die Beglaubigung der Unterschriften, deren Kosten vom Wert abhängen.

Wer den Vertrag errichtet, können Käufer und Verkäufer frei vereinbaren. Ist im Kaufanbot schon ein Vertragserrichter des Verkäufers oder Maklers eingetragen, kannst du das vorher verhandeln.

Maklerprovision: Bestellerprinzip gilt nur bei Miete

Laut Arbeiterkammer zahlt bei Mietwohnungen seit 1. Juli 2023, wer den Makler beauftragt hat. Beim Kauf gilt das Bestellerprinzip nicht. Käufer und Verkäufer können jeweils eine Provision vereinbaren.

Die Höchstsätze für den Käufer laut oesterreich.gv.at: bis 36.336,42 € Kaufpreis 4 %, zwischen 36.336,43 € und 48.448,51 € pauschal 1.453,46 €, darüber 3 %, jeweils plus 20 % USt. Bei einem Haus sind das also bis zu 3,6 % brutto. Das sind Obergrenzen, weniger kann vereinbart werden. Kaufst du direkt vom Eigentümer ohne Makler, fällt die Provision weg.

Rechenbeispiel: Haus um 400.000 €

Annahmen: Kaufpreis 400.000 €, Kredit 300.000 €, im Grundbuch eingetragener Pfandbetrag 360.000 €, Vertrag und Treuhand pauschal 1,5 %, Kauf über Makler mit vollem Höchstsatz.

Grunderwerbsteuer 3,5 %: 14.000 €
Eintragung Eigentum 1,1 %: 4.400 €
Eintragung Pfandrecht 1,2 % von 360.000 €: 4.320 €
Eingabengebühr: 85 €
Vertrag und Treuhand 1,5 %: 6.000 €
Maklerprovision 3 % + USt: 14.400 €
Summe: 43.205 €, das sind rund 10,8 % des Kaufpreises
Ohne Makler: 28.805 €, rund 7,2 %

Häufige Fragen

›Gibt es 2026 noch die Gebührenbefreiung fürs Grundbuch?

Nein, nicht für neue Anträge. Die Befreiung galt nur, wenn der Grundbuchsantrag bis 30. Juni 2026 beim Gericht eingelangt ist. Seit 1. Juli 2026 fallen wieder 1,1 % für das Eigentum und 1,2 % für das Pfandrecht an.

›Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Als Richtwert ohne Makler meist rund 6 bis 8 %, mit Makler rund 10 bis 12 % des Kaufpreises. Bankspesen kommen dazu.

›Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

In der Regel wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Abgeführt wird sie meist über den Notar oder Anwalt, der sie selbst berechnet.

›Muss ich beim Kauf eine Maklerprovision zahlen?

Wenn du über einen Makler kaufst und eine Provision vereinbart ist, ja. Das Bestellerprinzip gilt nur bei Mietwohnungen. Beim Käufer sind laut oesterreich.gv.at höchstens 3 % plus USt erlaubt (Kaufpreis über 48.448,51 €).

›Warum ist die Pfandrechtsgebühr höher als 1,2 % vom Kredit?

Weil die Bank meist einen Höchstbetrag eintragen lässt, der über dem Kredit liegt und Zinsen und Kosten absichert. Die 1,2 % rechnen sich von diesem eingetragenen Betrag.

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Quellen & Stand

Alle Angaben ohne Gewähr: Preise sind unverbindliche Richtwerte, rechtliche Hinweise allgemeine Informationen. Zuletzt geprüft am 16. Oktober 2026. Für deinen Einzelfall frag bei der zuständigen Stelle, einem Anwalt oder Steuerberater nach.